最近「囤屋稅」被時代力量炒的火熱，具體批判、分析與建議文不少，故我不多言，寫篇類抒情文的邏輯闡述文。
影響房價的因素太多，本質是供需，而最重要參數可概分三類。
1. 短期：貨幣供給
2. 中期：各種政策干預
3. 長期：人口多寡
貨幣供給影響的是銀行的貸款利率與乘數：利率高、乘數低，提高購買門檻、降低購買意願；利率低、乘數高，降低購買門檻、提高購買意願。
而利率的高低是比較級的感受，如台灣這些年來都屬低利率，但短期的震盪依然會因損失偏誤而影響人們的決策。
這是短期效應。
而中期則像前幾年的房地稅、房產交易稅、房地產持有稅等，還有最近很火熱的囤屋稅，這類稅的本意是「提高持有成本、以降低持有意願，進而增加市場上的房產供給，期許此舉能降低房價」。
這是合理的邏輯，只是人們往往只看精神意義、而忘了實質效益與必須付出的代價。
一個現象，台灣從2014年開始打房，限貸令、房地合一稅等，打房政策一波接著一波，確實成功讓房市降溫，量縮了、也出現普遍性房價下跌的現象，然而，這個價格現象並不持久⋯⋯
2016年到谷底後，2017年精華地段的房價指數重新回溫，今年已回到（甚至超過）2014年的高峰。
這個現象的根本正是影響房價的長期因素「人口」。
所謂的人口有兩個層面，廣義的為「整體人口」（人口結構與人口與房屋供給），狹義的「人口」則意指「不同區域的需求人口與房屋供給量」。
故，在人口層面，越便利、越安全、越精華的地段，永遠是供不應求，故隨著現在經濟架構上的經濟發展，有財力購買精華地區房產者只增不減（如信義區），而在土地與房產供給有限的限制下，房價難以下跌是合理的市場表現。
另一方面，在本來就不缺的房產、供過於求的地區（如宜蘭郊區），便宜的房子依舊便宜，增稅也確實會讓房子更便宜。
這時我們不禁得反問：「你想提高囤房稅來降低房價的具體願景是什麼？」
這裡問的是具體願景，而不是房價下跌的具體目標，因為只有確定願景，你才能評估「政策是否違背長期趨勢」，以及「達成這個願景須達成哪些目標、「以及付出目標哪些可能的代價」。
姑且不問「房價平均下跌20%能讓多少本來買不起房子的人忽然買得起？」
這樣殘酷的問題，我們問個極端的願景：「你的目標是人人都買的起台北市精華區的房子嗎？」
要達成這個目標，我們先閉上眼、暗自思考一下全球是否有哪個一線國際城市做到過⋯⋯
好，接著我們來想：「要達成人人都買的起台北市精華區的房子的願景、需要達成哪些目標？」
至少兩個：
1. 供給：精華區的房價低到一般人都買得起。
2. 需求：一般人的收入高到買得起房？
需求是另一個層面的事，我們接著看供給的目標：「怎麼樣能讓精華區的房價低到一般人都買得起呢？」
排除政府像共產黨一般劫富濟貧的特例外，根本答案只有一個：「因供過於求，導致乏人問津，迫使降價求售。」
這時我們就得問了，如果今天台灣的精華區發生「因供過於求，導致乏人問津，迫使降價求售。」的現象，那時的台灣，又是什麼樣的台灣呢？
OK，極端超展開到這裡差不多了，還是理性回歸原本的問題：「你想提高囤房稅來降低房價的具體願景是什麼？」
保守一點的可能是：讓年輕人都買得起房子。
如果是，那囤房稅也許有機會在「供過於求處」幫助你達成目標，只是年輕人們未必想去買罷了。
最後補充，以上非危言聳聽，純屬邏輯思考，也想提醒一件事：永遠是因為有需要解決的問題，所以才有相應的政策，但推出政策前，很需要先清楚想像具體的願景，並理解相應的代價。
解放保育土地、提高建商補助、降息寬鬆貨幣、讓房產泡沫，也是降低房價的好方法喔。
作者本名戴于千，獨立創意代理商 Rules Creative 總經理，是個生意人，也是個讀書人。
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